מיקום, מיקום ו – מיקום ! – זאת לא קלישאה, מיקום הנכס הוא משתנה חשוב בקביעת המחיר עוד לפני סוג וגודל הנכס. באזורים המאופיינים בביקוש גבוה לבתים מחירי הנכסים באזור יהיו גבוהים לעומת אזורים הנחשבים פחות מבוקשים, שכונה בעלת מוניטין טוב, שמאופיינת במעמד סוציו אקונומי גבוה, תעלה את ערך הנכס. שירותים קהילתיים, קרבה למוקדי רעש, קרבה לצירי תנועה מרכזיים, בתי ספר באזור, מבניים ציבורים לכולם יש השפעה על מחיר הנכס, וזו עניין סובייקטיבי יש כאלו שיראו בכך יתרון ואחרים כחיסרון. בית שנמצא על הים בהרצליה פיתוח לעומת אותו בית שנמצא בנהריה על הים, כל אחד מהם יהיה מתומחר אחרת למרות הדמיון בפרמטרים של שטח ורמת גימור הנכס, או מגרש בהרצליה פיתוח עם נוף לים לעומת אותו גודל מגרש 2 רחובות משם.
גם נוף ירוק או נוף פתוח יעלה את ערך הנכס. בשורה התחתונה, מצב ההיצע והביקוש באזור בו ממוקם הבית ישפיע נחרצות על השווי ומחיר.
גודל הנכס – גודל הבית, כמות החדרים, גודל המגרש מהווים פרמטר בסיסי ומובן מאליו אשר משפיע באופן ישיר על שוויו של הנכס, שכן ככל שהנכס גדול יותר כך גם שוויו והפוטנציאל הגלום בנכס.
גיל הנכס – נכסים חדשים תמיד עולים יותר כנגזרת ממצבם החדיש והשמור.
פוטנציאל מימוש בנכס – זכויות בניה נוספות שמשדרגות את הנכס מעלות את ערך הבית.
מצב הנכס – מובן כי בית משופץ שווה יותר מאשר נכס אשר נמצא במצב הדורש שיפוץ. עם זאת חשוב שלא לבצע הערכת יתר לשיפוץ, העלות של השיפוץ איננה בהכרח מקבילה לתוספת אותה ניתן להוסיף לשווי הדירה ובמרבית המקרים השווי יהיה מופחת. בית שהוזנח במשך שנים לעומת בית ששמור, מאוורר, מואר ומזמין יגולם בערך הנכס, גם אם הבתים יהיו בני אותו גיל ולא יהיו משופצים, לנראות יש השפעה רבה בעיקר על הלקוח – מובן כי בית משופץ שווה יותר מאשר נכס אשר נמצא במצב הדורש שיפוץ. עם זאת חשוב שלא לבצע הערכת יתר לשיפוץ, העלות של השיפוץ איננה בהכרח מקבילה לתוספת אותה ניתן להוסיף לשווי הדירה ובמרבית המקרים השווי יהיה מופחת.
הסדרה משפטית – בעיות משפטיות הנוגעות לנכס: רישום שלא הושלם בטאבו בגלל אי אלו סיבות, תביעות משפטיות או חריגות בניה יכולים לפגוע בערך הנכס.
שירותים נלווים – בריכה, 2 חנויות מקורות במקביל, בית חכם, שואב אבק מרכזי ואפילו רמת גימור של הבית באים לידי ביטוי בשווי הנכס.
שווי שוק מול שווי נכס –
לכל בעל נכס יש בראש הערכה כמה שווה הבית שלו, אבל האם שווי הנכס שלו הוא שווי השוק ? שווי נכס נקבע לפי הערכת של שמאי או מתווך מוסמך, לרוב השמאים נוהגים לקבוע ששווי נכס בגישה השוואתית, מה נמכר באזור ובכמה, תוך התאמות למשתנים ולכל מיני פרמטרים. שווי שוק של נכס נקבע לפי כמה מוכן לקוח פוטנציאלי לשלם על הנכס – וזה המחיר האמתי של הבית שלכם.
בעלי נכסים רבים חושבים שאם השכן שלהם מכר ב – X , גם הנכס שלהם יימכר באותו סכום וזו טעות. להסתמך על פרמטר של מיקום, גודל או גיל נכס מכלל השיקולים המנחים שקובעים מחיר, מבלי להכיר את הנכס הספציפי יגרום לתמחור לוקה בחסר. לכל אלמנט או מאפיין בנכס יש מחיר שעשוי להשפיע על מחירו הכללי, ולכל נכס יהיה קונה שמוכן לשלם עבור אותו מאפיין שאולי לא קיים בבית שלכם, מה אותו מאפיין שהיה "שווה" לאותו לקוח? לא תוכלו לדעת. וזו גם הסיבה שמחשבוני יד 2 או מדלן יכולים לטעות ולטעות, זה נכון לתמחר נכס לפי מחיר ממוצע למטר רבוע בסביבה שלכם אבל יש פרמטרים נוספים שמעלים ומורידים מערך הנכס ואותם יכול לדעת רק מי שחי את השוק.
כולנו גדלנו על התפיסה לפיה יש לתמחר את הנכס במחיר שיווק גבוה ככל הניתן, על מנת להשאיר טווח למו"מ, אבל, המטרה היחידה של מחיר השיווק היא לגרום לקונים להגיע לנכס! על כן על מחיר השיווק להיות אטרקטיבי, ליצור עניין, וכך למקסם את מחיר העסקה באמצעות תחרות על הנכס בין הקונים. מחיר גבוה מדי מוריד את הקונים הרציניים מהנכס שלכם לנכסים אחרים באזור, פוגע בפוטנציאל התחרות על הנכס שלכם, ובשורה התחתונה פוגע בכם.
כל המתווכים מציעים הערכת שווי נכס ללא עלות. אם המטרה שלכם היא למכור את הבית, וערכתם סקר שוק במדיה ואצל השכנים, זה בדיוק הזמן לבדוק אילו מתווכים עובדים באזורכם וחשוב שתקראו לפני את המאמר הזה גם. (חשוב לדעת לפני שלוקחים שירותי תיווך) הכי קל זה ללכת עם מתווך שיגיד לכם את מה שתרצו לשמוע, הכי נכון זה לבחור מתווך שמכיר את השוק המקומי היטב, ביצע עסקאות סביב המיקום שלכם, הוא זה שייתן לכם את המענה והפתרון . זה רק "יעלה" לכם בזמן וכך תוכלו להגיע לתמחור הנכון.
בהצלחה!
חברת י.ת.ם תיווך יוקרה, ניהול והשקעות נדל"ן הוקמה בשנת 2000 על ידי תובל מלכה. תובל, יליד רעננה, מתווך מורשה למעלה מ-30 שנים ועו״ד מגשר בהשכלתו. מטרתנו להעניק ללקוחותינו גישה שונה לנדל״ן – אנחנו חושבים אחרת ועובדים אחרת. שיטת העבודה שלנו מבטיחה ללקוחותינו תהליך פשוט ועסקה יעילה.
אנחנו מחויבים לסטנדרט גבוה של שירות ודיסקרטיות
להגשים חלום!
לשיחת ייעוץ, השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:
