בית קרקע למכירה על אדמת מנהל – מה המשמעות עבורכם?‏

בכל עסקת קניה של בית יש לבדוק תחילה את אופן ואפוי הרישום של הזכויות בנכס. יש לבדוק אם קיימים משכנתאות ושעבודים אחרים על הנכס – העלולים להפריע בהעברתו. את בדיקת הבעלות כדאי לבצע מוקדם בתהליך הקנייה כדי להימנע ממשא ומתן שלא יישא פרי בסופו של דבר, כשיסתבר שבפועל, המוכר אינו יכול למכור, או שהנכס אינו כפי שהוצג מלכתחילה. למידע מוקדם זה יכול להיות משקל מכריע במשא ומתן מבחינת המחיר, תנאי התשלום ועיתוי העברת הנכס.

בדיקת רישום הנכס

לצורך בדיקת הבעלות על נכס מקרקעין, יש לבדוק תחילה את הרישום בטאבו (רישום זכויות במקרקעי ישראל). את כלל המידע ניתן לקבל באמצעות מערכות ממוחשבות. ויופיעו בו: גודל הנכס, הבעלות עליו, משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים, ומגבלות אחרות על הבעלות ועוד.

סוג הבעלות

השלב השני בעסקה הוא בדיקת סוג זכויות הבעלות שעומדות למכירה. בישראל של היום יש שני סוגים עיקריים: 

אדמות מדינה –

רובן הגדול של הקרקעות במדינה שייכות למדינה, אם נהיה מדויקים כ – 92%. נכס שהוא על אדמת מדינה "מטופל" ברמ"י – מנהל מקרקעי ישראל שהוא למעשה הגוף הקובע את מדיניות המקרקעין בארץ.

בבית שבנוי על אדמת מנהל למעשה בעליו "חוכרים"  – משכירים את האדמה למשך תקופה של 49 שנים בדרך כלל. המדינה נשארת בעלי הקרקע ואתם רוכשים את הזכויות ליהנות מהנכס.

היום חוזי החכירה של המנהל הם חוזים חכירה מהוונים שבהם כל הסכום עבור החכירה משולם מראש ל 49 השנים הבאות. היוון הוא חישוב ערך התשלומים העתידיים עד לסוף תקופת החכירה. את הסכום לתשלום המנהל מחשב ולאחר התשלום ניתן יהיה לרשום הערה בגין זכויות ההיוון בטאבו (נרשם שהחכירה מהוונת). התנאי לרישום כזה הוא ביצוע של פרצלציה  – כלומר, חלוקה לפי גושים וחלקות, ותתי חלקות, נכס שלא עבר פרצלציה זאת אומרת נכס שיש לו בעלי זכויות רבים.

אדמה פרטית –

רק חלק קטן מהקרקעות במדינה, נמצאות בבעלות פרטית, ורשומות בטאבו על שם בעליהם הפרטיים. קרקע פרטית שלא רשומה בטאבו זו נורת אזהרה. אלו בדיוק סוג הנכסים שיוצגו כנראה במחיר נמוך לרוכש , במידה וסיבת אי הרישום נובע מחריגות בניה, יהיה קשה מאוד להשלים את התהליך.

מה ההבדל בין אדמה פרטית לאדמה מנהל במכירה/קניה של בית?

ההבדל העיקרי הוא באופי העסקה מבחינה משפטית, משך העסקה שדורש התמודדות בירוקרטית שונה וכתוצאה מכך תהיה השפעה על אופן התשלומים. למרות כל השינויים שעשו במנהל מקרקעי ישראל לגבי היוון החוזי החכירה, עדיין רכישה של בית או מגרש מידיים פרטיות (בתנאי שהרישום בטאבו נעשה כהלכתו ויש במידת הצורך הסכם שיתוף) תהיה האופציה המועדפת לעסקה מבחינה משפטית גם אם המחיר יהיה יותר גבוהה, העסקה תהיה יותר מהירה.

בחכירה, חייב החוכר לשלם למנהל "דמי היתר" עבור שורה ארוכה של פעולות שהוא מבצע בקרקע, כמו למשל: העברת זכויות בקרקע, פיצול מגרש, שימוש חורג, קבלת התחייבות למשכנתא, ביצוע תוספת בניה וכדומה. בנוסף על העלויות הללו, שיכולות להסתכם בסכומים גבוהים למדי, מדובר גם בפרוצדורה שעשויה להיות ממושכת ומורכבת למדי. קרקע אשר בבעלות המנהל דרושה הסכמת המנהל לעסקת מכר. הסכמה זו עלולה להיות בעייתית במקרים מסוימים, כמו למשל אם הקונה אינו אזרח ישראלי.

עוד הבדל הוא בעת בקשה להיתרי בנייה. אישורו של המנהל הכרחי בעת בקשת היתר בנייה. אמנם בשנים האחרונות התקבלה פרשנות מקלה שסוגי בקשות רבים אינם זקוקים לאישור כזה אולם בפועל ממשיכות הוועדות לתכנון ולבנייה לבקש את הסכמת המנהל.

נכס שלא עבר היוון במנהל ולא נעשה בו פיצול לחלקות או תתי חלקות ורישום כל בעלי הזכויות על הקרקע, יהיה קשה מאוד לאחד הבעלים למכור את חלקו, וגם אם תירשם הערת אזהרה כנהוג במקרים כאלו, עדיין מצב בו יש הערות אזהרה רבות ובעלים רבים על אותה חלקה הוא בעייתי. מהצד השני הקונה לא יוכל לקבל משכנתא.

הטאבו המנהל ומה שבניהם – אתם

במדינה שמרבית הקרקעות הם קרקעות מדינה, אל תפסלו בית או מגרש רק בגלל שהוא "מנהל", לפעמים תהיה זו האפשרות היחידה שתעמוד לפניכם במיוחד אם אתם מחפשים נכס באזורי המושבים. בדיקות מקדימות על ידי בעלי מקצוע מומחים, יתנו לכם להבין מול מה אתם מתמודדים והאם יש התכנות לעסקה או שכדאי להמשיך בחיפושים, רק קחו בחשבון שעסקת מנהל יש לה את אלמנט הזמן והביורוקרטיה.

לאיתור גוש וחלקה – המרכז למיפוי ישראל (www.gov.il)

מנהל מקרקעי ישראל – בעלות ורישום | רשות מקרקעי ישראל (www.gov.il)